sábado, 5 de marzo de 2016

99% de las Propiedades Horizontales no debe aplicar las NIIF

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Categoría: Artículos Informativos IFRS
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Última actualización de este artículo: 4 de marzo de 2016. Referencias a los Decretos Únicos Reglamentarios 2420 y 2496 de 2015) y ejemplos de ajustes
En el mercado colombiano existen contadores que están aprovechándose del desconocimiento de la regulación para supuestamente implementarle las Normas Internacionales de Contabilidad e Información Financiera (NIIF) a todas las “Propiedades Horizontales”, es decir las copropiedades de uso residencial, comercial (o mixto), llamadas “condominios” en otros países.  Estos “expertos en NIIF” andan por las copropiedades cobrando por un servicio inexistente, pues no hay obligación legal para que las NIIF sean aplicadas a copropiedades ni a ninguna otra microentidad.

 Resumen:
Algunos siguen engañando a las copropiedades (condominios) con la supuesta obligación de aplicar las NIIF. 
La legislación y los conceptos del Consejo Técnico de la Contaduría Pública han sido claros en que:
1. Las copropiedades NO DEBEN APLICAR NIIF, sino contabIlidad simplificada, que algunos llaman "NIF" con una sola "i" para confundir y cobrar más.
2. El Decreto 3022 de 2013 es muy claro cuando explica solo se aplican las NIIF en entidades con más de 10 trabajadores, mas de 500 SMMLV en activos o más de 6.000 SMMLV en ingresos.
3. El Consejo Técnico de la Contaduría no ha dicho algo contrario a esto. Lo que bien ha dicho es que las copropiedades están obligadas a clasificarse en alguno de los grupos (1, 2 o 3), pues están obligadas a llevar contabilidad (Concepto 304 de 2014) lo cual es lógico, pero no significa que deban aplicar NIIF, pues normalmente no cumplen los topes legales.
4. La gran mayoría de copropiedades son del Grupo 3. En ese sentido, no aplican NIIF.
5. La contabilidad simplificada en una copropiedad es solamente depurar las cifras (como siempre debe hacerse) y eliminar las cuentas de orden. Por ejemplo, si se tienen en cuentas de orden los intereses moratorios, esto puede reemplazarse por una nota y esto no significa ningún asunto complejo por el que deba pagarse.
6. No se aplica deterioro de cuentas por cobrar en una copropiedad dándo de baja esas obligaciones de copropietarios porque legalmente esto no es posible. Otra cosa es que se provisionen totalmente cuando pase un determinado tiempo (por ejemplo un año), presentando tanto el derecho como la provisión acumulada. Estos son temas sencillos que cualquiera puede aplicar.
7. No es cierto que una copropiedad necesite dos libros. Si la contabilidad es organizada los ajustes se hacen directamente en una sola contabilidad. No deben comprarse sofware complejos para una contabilidad sencilla que hasta en Excel puede hacerse en muchos casos, como lo ha aceptado el Consejo Técnico de la Contaduría que en varias ocasiones ha dicho que la contabilidad puede llevarse incluso en Excel y que no es necesario comprar sofware complejos cuando se trata de entidades tan sencillas. Esto no significa que siempre deba usarse Excel, sino que no deben comprarse programas con el pretexto de aplicar las NIIF en una propiedad horizontal cuando estas tienen que aplicar contabilidad simplificada.
8. La eliminación del Decreto 2649 de 1993 implica aplicar los nuevos marcos técnicos, pero no las NIIF, es decir, una contabilidad simplicada, pero esto no implica cambiar nada porque la esencia de las operaciones no ha cambiado, incluso el Decreto 3019 es más sencillo que el 2649 en este tipo de entidades.
Los admiistradores no deben dejarse engañar, pues la contabilidad simplificada (o "NIF" con una soloa "i") se basa en el costo (según concepto 2014-061 del CTCP), no admite avalúos y es igual de sencilla o más sencilla que la que siempre hemos llevado.
Solo se tiene que depurar la contabilidad como siempre debe hacerse.
Cualquier contador puede hacerlo y no se recomienda a una copropeidad pagar por depurar la contabilidad, especialmente cuando tienen una contabilidad bien llevada. De hecho, muchas copropiedades se están gastando una alta cantidad de dinero en esto y otras no, con las mismas consecuencias: ninguna, pues la norma no dice que deban aplicar NIIF. Algunos crean confusión porque les da algún rédito, pero un contador serio lo que hace es leer la norma, los conceptos y no basarse en especulaciones.
Otra cosa es que la mayoría de contadores no guste leer.
Esta es una explicación técnica realizada para el portal actualicese

Introducción
En el mercado colombiano existen contadores que están aprovechándose del desconocimiento de la regulación para supuestamente implementarle las Normas Internacionales de Contabilidad e Información Financiera (NIIF) a todas las “Propiedades Horizontales”, es decir las copropiedades de uso residencial, comercial (o mixto), llamadas “condominios” en otros países.  Estos “expertos en NIIF” andan por las copropiedades cobrando por un servicio inexistente, pues no hay obligación legal para que las NIIF sean aplicadas a copropiedades ni a ninguna otra microentidad.
En el mundo sólo existen las NIIF completas, aplicables a las grandes compañías clasificadas como “Grupo 1”[1]y las NIIF PYMES que se aplican en Colombia a las entidades clasificadas en el “Grupo 2”, que son las que tienen más de 10 trabajadores o más de 500 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV) en activos o más de 6.000 SMMLV en ingresos, a diciembre 31 de 2013. Pero no existen “NIIF” para las microentidades y justamente por ello las normas establecieron que se creara el denominado “Grupo 3”, para que a éstas no se les exigiera la aplicación de las NIIF, pues además no lo requieren en sus actividades económicas regulares.
Las normas colombianas sobre la materia han sido claras en que las microentidades pertenecen al “Grupo 3” y que sólo deben aplicar “Contabilidad Simplificada” (Decreto 2706 de 2012 y 3019 de 2013, unficados en los Decretos 2420 y 2496 de 2015), que es básicamente la misma que hoy se lleva o incluso con menos requisitos, como aquí se explica.
Así lo estableció también la Superintendencia de Sociedades, mediante la  Circular Externa 200-000010 del 28 de noviembre de 2014 que contiene las fechas para el envío del Balance de Apertura por parte de las pocas entidades que debían reportar bajo NIIF y por supuesto que esa Circular no incluyó a las copropiedades ni a ninguna otra microentidad del denominado “Grupo 3”.
Esta Circular sólo incluye algunas entidades Grupo 1 y del Grupo 2, como se sabía de antemano, dadas las normas sobre la materia (los decretos reglamentarios de la Ley 1314 de 2009), las mismas que algunos pretenden ignorar para vender algo innecesario a una Propiedad Horizontal.
La gran mayoría de las Propiedades Horizontales pertenecen al denominado “Grupo 3”, es decir que cumplen simultáneamente los siguientes tres requisitos:
1. Menos de 11 trabajadores, promedio del año 2013 (El 99% de las copropiedades o Propiedades Horizontales cumplen con este tope, pues no se incluyen aquí los vigilantes que deben contarse en la empresa de vigilancia, ni el revisor fiscal o el contador, por tratarse de consultorías externa). 
2. Menos de 500 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes en activos (el 99% de las copropiedades tienen menos de $300 millones en activos propios, cálculo que se hace con los activos bajo normas locales a diciembre 31 de 2013)
3. Menos  de 6.000 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes en ingresos (La gran mayoría de las copropiedades tiene menos de $3.670 millones en ingresos, a Diciembre 31 de 2013)
El 99% de las copropiedades y todas las tiendas de esquina cumplen exactamente los mismos topes: presentar una propuesta para implementar las NIIF a una Propiedad Horizontal es equivalente a decirle a ʻDon Juanʼ, el de la tienda de barrio, que tiene que aplicar las NIIF. No hay diferencias en cuanto a la normativa aplicable, según el tamaño de la entidad (ambos tienen menos de 10 trabajadores, menos de 500 SMMLV en activos y menos de 6.000 SMMLV en ingresos).
A propósito: estas son buenas preguntas para realizarle a estos “expertos” en NIIF (IFRS, por su sigla en inglés): ¿Cuál es la diferencia entre el 99% de las copropiedades, las tiendas de esquina y cualquier otra microentidad? Claro está que hay diferencias en cuanto a su actividad, pero no en cuanto a las normas contables aplicables. Desde tiendas de barrio hasta pequeñas peluquerías pueden vender o tener más utilidades que las que obtiene una pequeña Propiedad Horizontal que es una entidad sin ánimo de lucro.
La contabilidad simplificada no acepta el valor razonable y está basada en el costo, en las facturas y otros documentos recibidos o emitidos todos los días; en la práctica,  es la misma contabilidad que se lleva hoy en día, la que además da cuenta de la ejecución del presupuesto, del cumplimiento tributario y de otros aspectos como el fondo de imprevistos; no es nada distinto a lo que siempre se ha hecho en las copropiedades: no se requiere de ningún experto, distinto al contador de siempre para que los aplique.
Hasta los miembros de Consejo Técnico de la Contaduría se han pronunciado públicamente diciendo que la contabilidad simplificada es incluso más sencilla que la contabilidad que actualmente lleva una copropiedad, y que no es nada distinto, puesto que “La Contabilidad en Colombia hace muchos años está internacionalizada”[2] y claro que hay cambios respecto a la versión de las NIIF que ya tenemos en el Decreto 2649 de 1993, pero los asuntos “nuevos” sólo son aplicables a las grandes entidades que tienen asuntos complejos y no a microentidades: justamente por ello la Ley separó a las empresas en tres grupos especificando que el Grupo 3 no aplica las NIIF. Pero a muchas copropiedades les están implementando una supuesta “doble contabilidad”: una bajo norma local y otra bajo NIIF sin que esto le sea aplicable y hasta les hacen adquirir costosos programas de software sin necesidad alguna.
Los pequeños conjuntos residenciales o copropiedades de uso comercial que están en el 99% que cumplen los topes indicados, sólo deben aplicar, legalmente, una contabilidad simplificada, tan sencilla que todos los contadores están en capacidad de hacer y que deben estarlo porque una entidad de estas no podría estar contratando supuestos “expertos” en NIIF todo el tiempo para llevar su contabilidad que es básica e igual a la que siempre han llevado y que es la que se usa y usará como medio de prueba legal. Al parecer los copropietarios no tienen en qué más gastarse el dinero, pues  lo han hecho “voluntariamente” y algunos incluso han sido conminados a pagar la “cuota extraordinaria para implementar las NIIF” sin explicarles el alcance real del asunto.
La Contabilidad es medio de prueba Legal, incluso en las copropiedades
Bien ha conceptual el Consejo Técnico de la Contaduría cuando ha dicho que las tiendas de barrio (minimercados), las Propiedades Horizontales y todas las microentidades están obligadas a llevar contabilidad y que por lo tanto deben clasificarse en alguno de los tres grupos (Grupo 1, Grupo 2 o Grupo 3), pero no dijo el CTCP que una Propiedad Horizontal deba aplicar las NIIF, pues una vez derogado el Decreto 2649 de 1993, estas entidades deben aplicar “Contabilidad Simplificada” que es lo que siempre se ha hecho (y hasta menos complejo, como se ha dicho), pues estas copropiedades no adquieren activos en leasing, ni tienen instrumentos financieros complejos, ni requieren ajustes complejos a la actual contabilidad.
Algunos esgrimen conceptos del CTCP en los que ha dicho que las copropiedades sí deben aplicar los nuevos marcos técnicos normativos, pero lo hacen para hacer entender que deben aplicar las NIIF, obviamente con intereses económicos que hacen parte del “boom” con el que pretenden cobrar  ingentes recursos que este tipo de entidades no tiene cómo ni por qué soportar.
Por ejemplo, el Concepto 422 de 2013 del Consejo Técnico de la Contaduría Pública dijo que las Propiedades Horizontales también deben aplicar los nuevos marcos técnicos normativos, es decir, que deben clasificarse en alguno de los tres grupos ya mencionados. El citado concepto indica claramente que una Propiedad Horizontal puede pertenecer al Grupo 3 (y por lo tanto aplicar solamente contabilidad simplificada) o que, eventualmente, una Propiedad Horizontal muy grande debe aplicar las NIIF PYMES, por ejemplo si se trata de un gran centro comercial que tenga más de 10 trabajadores o más de 500 SMMLV en activos o más de 6.000 SMMLV en ingresos.
Tampoco ha dicho el Consejo Técnico de la Contaduría Pública que una microentidad tenga que contratar a nadie para llevar una contabilidad más simple que la que hoy tienen.
El espíritu de la norma nunca fue imponer cargas onerosas a este tipo de organizaciones, como sí lo pretenden muchos profesionales. Quienes participamos de una u otra forma en el Proyecto de Ley 165 del año 2007, que creó la Ley 1314 de 2009, jamás pensamos que esto se aplicara a copropiedades y hay algunas que ya han pagado importantes cantidades para algo que realmente no necesitan y que a nadie le van a reportar, pues la contabilidad que deben reportar a terceros es una sola, no una bajo IFRS y otra local, cuando además no tienen ninguna diferencia técnica con lo que siempre han hecho contablemente.
No se sabe si las Propiedades Horizontales que ya pagaron por implementar las NIIF tenían la suficiente claridad en cuanto a que realmente no requerían de las NIIF, sino de una contabilidad simplificada como lo que siempre han llevado o “incluso más sencilla”, como lo han afirmado miembros del Concejo Técnico en varias oportunidades.
En todo caso, mientras algunas copropiedades están pagando implementaciones de NIIF que en la práctica no implican ajuste alguno, hay otras Propiedades Horizontales que no están haciendo nada al respecto y todas tendrán las mismas consecuencias: ninguna, puesto que no existe obligación legal de implementar las NIIF.
                                                                         
Debe quedar claro que en este artículo no se afirma que las copropiedades no deban llevar contabilidad, pues están sujetas al Código de Comercio, aunque sean entidades sin ánimo de lucro; lo que se está afirmando es que la Ley no las obliga a la aplicación de las NIIF, sino de los nuevos marcos técnicos, uno de los cuales es la “Contabilidad Simplificada” que cualquier contador hace y que es hasta menos compleja que la actual contabilidad que hoy lleva una copropiedad
Desde al año 2013 la Superintendencia de Sociedades emitió una cartilla que le sirve a cualquier contador con ejemplos de revelaciones y de los principales ajustes podría debe hacer una entidad del Grupo 3, considerando que la mayoría de los ajustes allí presentados ni siquiera le aplican a una copropiedad, cuya contabilidad es más simple que la de otras microentidades de carácter industrial o comercial[3].
El Consejo Técnico de la Contaduría Pública (CTCP)  también anunció, desde el principio de este proceso, una guía para Propiedades Horizontales, para que ellos mismos lleven su contabilidad simplificada, sin necesidad de supuestos “expertos”, una contabilidad simplificada que puede hacerse valer como medio de prueba (como hoy se viene haciendo), que no tiene nada de misterioso y que no es un asunto de las NIIF, pues como se dijo, en el mundo no existen NIIF para ese tipo de entidades (Aunque algunos académicos saquen a flote los ISAR).
El CTCP se ha pronunciado en varias ocasiones al respecto y en ninguna parte ha dicho, ni podría decirlo, que las Propiedades Horizontales deban aplicar las NIIF cuando cumplan los señalados topes (menos de 11 trabajadores, menos de 500 SMMLV en activos y menos de 6.000 SMMLV en ingresos). Por ejemplo, el concepto 2014-061 expresa que una Propiedad Horizontal debe aplicar contabilidad simplificada, aclarando que “… está basada en el principio del costo, en que se especifican los principios de reconocimiento, medición, presentación y revelación, de transacciones y otros hechos y condiciones en los estados financieros…” (Negrita fuera del texto).
Otro concepto clave del CTCP es el número 304 de 2014 que indicó: “Las Propiedades Horizontales están sometidas al cumplimiento de la Ley 1314 de 2009, por cuanto están obligadas a llevar contabilidad de acuerdo con el artículo 51.5 de la Ley 675 del año 2001, y por lo tanto deben clasificarse en el grupo que les corresponda en función de las condiciones señaladas”, indicando, como es debido, que las microempresas deben “considerar las condiciones del Decreto 2706 de 2012, es decir, no más de 500 salarios mínimos mensuales legales vigentes en activos y no más de 10 trabajadores”.
Copropiedades que no cumplen los requisitos de las “Microentidades” y los pocos ajustes a realizar
Si una Propiedad Horizontal es muy grande y cumple alguno de los tres requisitos antes citados sobre número de trabajadores (si tiene más de 10 trabajadores), nivel de activos (500 SMMLV o mas) o de ingresos (más de 6.000 SMMLV), debe aplicar las NIIF PYMES porque pertenece al “Grupo 2”. No obstante, los ajustes en una copropiedad, de cualquier grupo son mínimos y pueden ser elaborados por cualquier contador, sin que este hayan trabajado en multinacionales bajo IFRS, pues como se dijo, el inventario de ajustes a realizar es ninguno, salvo las depuraciones contables que normalmente deban hacerse bajo normas locales, máxime cuando las NIIF dan la posibilidad de autorregularse mediante sus propias políticas contables y juicio profesional, sin que existan sanciones cuando los tratamientos contables sean razonables dentro de una sana lógica.
¿Cuáles son los ajustes que están realizando en la contabilidad de estas copropiedades cuando en realidad no existen ajustes por realizar? Toda contabilidad debe estar depurada de manera permanente, con o sin NIIF, con o sin contabilidad simplificada y por lo tanto quienes están “implementando NIIF en las copropiedades” tendrán un inventario cero de ajustes, demostrando que realmente están haciendo algo innecesario y sin soporte legal. O seguramente justificarán sus honorarios inventariando viejas sillas, un computador antiguo y otros bienes muebles que no vale ya la pena volverlos a incluir en un Balance por que resultan inmateriales.
En actualícese.com se creó una plantilla gratuita para que cualquier entidad se clasifique en alguno de estos grupos, herramienta que le será útil a cualquier persona para verificar que su Copropiedad pertenece al Grupo 3 y que por lo tanto sólo aplica una contabilidad tan simple como la que hoy viene llevando, es decir, la contabilidad tributaria (para fines tributarios).
Cuidado con quienes promueven curso de IFRS para Propiedades Horizontales sin aclarar el alcance: una comunidad profesional que procure la ética profesional debe estar atento a evitar este tipo de despropósitos.
Lo que realmente le interesa a un copropietario en una propiedad horizontal es la ejecución del presupuesto; es decir en que se gastaron o invirtieron los recursos; la recuperación de cartera; los temas de convivencia; la gestión del administrador; las demandas a los morosos. A un copropietario no le interesan las NIIF ni a otros terceros les interesa ver los nulos ajustes que de una Propiedad Horizontal haría para supuestamente aplicar las NIIF.
Las NIIF se basan en la autorregulación, no son reglas específicas que impliquen sanciones puntuales
Una gran parte de los IFRS se basa en la autorregulación, es decir, en sus propias políticas contables (dentro de un estándar global). Por ejemplo, si una empresa compra “A” un computador portátil y decide contabilizarlo como “gasto” y otra empresa “B” compra otro portátil y decide contabilizarlo como activo, en ambos casos es válido y a ninguna de las dos entidades puede sancionarse.
No se trata de normas o reglas, sino de estándares, como cuando se aplican los estándares ISO, mal llamados “normas” ISO. No hay camisas de fuerza al respecto, sino análisis y aplicación de juicio profesional, es decir, que antes de aplicar cualquier requerimiento de estos estándares deben considerarse aspectos como la materialidad, la relación costo-beneficio y si aplicarlo afecta o no afecta a usuarios externos que no están en capacidad de exigir informes, como en el caso de las entidades que tienen un “amplio número” de inversionistas (NIIF PYMES, párrafos P7, P8, 1.2 y 1.3).
En una Propiedad Horizontal pasa exactamente igual y no se requiere de la aplicación de las NIIF por lo ya explicado arriba, ni existen sanciones de tipo de legal que le obliguen un determinado tratamiento contable en casos como este.
También, si una empresa “A” compra un vehículo y lo deprecia en 8 años, otra entidad (entidad “B”) en 7 años y otra entidad (la entidad “C”) lo deprecia en 5 años, ninguna de las entidades A, B y C puede ser sancionada porque así lo decidió su política contable (por ejemplo, de apalancarse). La diferencia es que a la primera y a la segunda (las entidades “A” y “B”) les saldrá más costoso y a la entidad “C” le saldrá menos costosa la contabilidad. El ejemplo no aplica a copropiedades, pero se explica para significar que los estándares internacionales no son un “coco” como muchos quieren hacer ver a las microentidades que ni siquiera requieren aplicarlos (quizás con intereses económicos particulares).
Ahora bien, el CTCP al emitir la cartilla de contabilidad simplificada para las Propiedades Horizontales o cuando una de estas entidades aplica la cartilla publicada gratuitamente por la Superintendencia de Sociedades, no está aplicando nada diferente a lo que hace actualmente bajo normas locales, especialmente para fines tributarios y la contabilidad básica de presupuesto simple que requieren este tipo de entidades.
En otras palabras: las Propiedades Horizontales que sean microentidades no tienen que hacer nada raro y las que no son microentidades tampoco deben pagar por unas políticas contables que se encuentran gratis en internet o que copian de una copropiedad a otra quienes les han vendido el servicio de “NIIF”.
No se aconseja a las copropiedades pagar una cantidad de dinero por algo que es gratuito, considerando que algunas copropiedades se gastarán una gran cantidad de dinero mientras que otras no se gastarán absolutamente nada, llegando a las mismas consecuencias.
El terrorismo contable de los préstamos bancarios
No es justo que algunos colegas hagan “terrorismo contable” con técnicas obsoletas, como decir que los bancos no le van a prestar a las entidades que no apliquen las NIIF, argumento utilizado para cobrar dinero a quien realmente no las necesita o cuando los ajustes son mínimos.
Personalmente he capacitado a Bancolombia, Davivienda y otras entidades financieras. Estas buscan contabilidad simplificada para microentidades e incluso para PYMES con el fin de reducir la confusión y la subjetividad. Por ejemplo, no es presentable un bien mueble con diferentes vidas útiles, una contable y una fiscal, cuando éstos ni siquiera cumplen los requisitos de materialidad de las NIIF y de la Norma Internacional de Auditoria (NIA) 320.
Incluso manifiestan los bancos que para evitar la subjetividad se seguirá pidiendo la declaración de renta que es donde las entidades menos mienten respecto a sus cifras. Si coinciden las cifras fiscales y las de la contabilidad de una copropiedad (o de otra microentidad), es una ventaja que permite al banco tomar mejores decisiones.
No se imaginan estas entidades cómo sería si una Propiedad Horizontal establece una vida útil para sus computadores diferente a la que se utiliza tributariamente: el uso de dos vidas útiles para bienes muebles generaría tal confusión y subjetividad que haría ver con desconfianza la información financiera.
Por eso, entre menos se distancie la contabilidad financiera de lo que ya se aplica tributariamente es mucho mejor para este tipo de entidades, para cualquier entidad cerrada y especialmente para las entidades sin ánimo de lucro (NIIF PYMES, párrafos P7 y P8).
Para dejar claro que no debe hacerse “terrorismo contable” con el tema de los préstamos bancarios, invito a leer el ejercicio 2 del artículo “Periodo de Transición” y sobrevaloración de activos en el Estado de Situación Financiera” donde se aclara aún más ese punto en cuanto a los factores que realmente evalúa un banco cuando va a realizar un crédito para inversión, consumo o para cualquier otro fin. El día del préstamo se valora el bien y se soporta la solicitud sin que hubiera sido necesario incluirlo previamente y volver a depreciarlo reduciendo utilidades comerciales (sin que fiscalmente esto sea aceptado). Valorar una zona común sin el análisis precio, no sólo contraría las recientes interpretaciones del CTCP, sino que quebraría prácticamente a una Propiedad Horizontal al tener que depreciar dichos avalúos, haciéndolos parte de “costo atribuido” (Considerando además que la contabilidad simplificada está basada en el costo, no en el valor razonable).
A muchas Propiedades Horizontales le están realizando avalúos de sillas Rimax, un viejo computador y una lavadora comunitaria: asuntos absolutamente inmateriales que no era necesario incluirlos nuevamente en un Balance. Ni siquiera las multinacionales que sí aplican NIIF vuelven a valorar ese tipo de bienes muebles, se concentran en los inmuebles. ¿O es que acaso Almacenes Èxito volvió a valorar cada caja registradora? Claro que no, pero a las copropiedades y entidades cerradas les hablan de valorar este tipo de bienes inmateriales “porque los están usando”, sin análisis de materialidad, de relación costo beneficio ni nada que se le parezca técnicamente.
Las zonas comunes: una confusión ya aclarada
Infortunadamente el Consejo Técnico de la Contaduría Pública emitió el ya derogado Concepto 178 de 2014 diciendo que las zonas comunes debían reconocerse en una Propiedad Horizontal por el sólo hecho de generar algún tipo de ingreso, por ejemplo cuando un parqueadero se alquila a terceros.
Muchos escribimos cartas y artículos al Consejo Técnico para que corrigiera ese concepto que confundía “administrar” un activo o “usarlo” con “controlarlo” en el sentido del estándar internacional. Por ejemplo, en su momento se publicó el artículo “Concepto del CTCP sobre zonas de uso común en Propiedades Horizontales no es obligatorio, pero sí es inconveniente”.
El artículo menciona: "Decir que un parqueadero arrendado en una Propiedad Horizontal cumple la definición de “activo” no es apropiado técnicamente: Olvida el CTCP que además de generar ingresos un recurso debe ser controlado. Por ejemplo, estos bienes no pueden ser vendidos: decir que son “controlados” sólo por usarlos o por administrarlos, es como decir que todo lo que genere ingresos es activo.
Esto genera tal confusión que hay quienes le dicen a las empresas de transporte que los vehículos afiliados, deben ser reconocidos “porque generan ingresos cuando se cobra la cuota mensual de afiliación”, como si el dueño les fuera a dar de baja.
En otros casos, algunos llegan a la errada conclusión de incluir en sus balances hasta los inmuebles que tienen en arrendamiento clásico, por el solo hecho de “usarlos”, pues dicen que como le “contribuyen a generar ingresos” ya son un activo del arrendatario, como si pudieran ser objeto de venta o como si el arrendador dueño les pudiera dar de baja “por no usarlos”. Como se sabe el dueño de esos bienes no usados no debe darles de baja como algunos dicen, sino reclasificarlos a “Propiedades de Inversión”.
No olvidemos que para que un bien pueda ser considerado como “activo” debe cumplir simultáneamente con haber tenido un costo (NIC 16, párrafo 7b y NIIF PYMES, párrafo 17.4b), ser un recurso controlado (por ejemplo porque puede ser objeto de venta) y generar beneficios económicos en el futuro. Son muy pocas las excepciones para reconocer un bien sin propiedad legal o sin un costo en el balance, como es el caso de un arrendamiento financiero, lo cual no puede generalizarse de esa forma.  No todo lo que brilla es oro: no todo lo que genera ingresos es ´per se´ un activo.
Aunque los muchos argumentos técnicos se basan en opiniones de colegas de varios países que certifican que en ningún otro país del mundo se pidió a las copropiedades aplicar las NIIF, ni mucho menos valorar las zonas comunes, el CTCP podría molestarse por que se afirma, con alguna razón, que “menos mal sus conceptos no son de carácter obligatorio” (tal y como lo indica la Ley 1314 y la Sentencia C-530 de 2000)"
En efecto, el Consejo Técnico, luego de varios pronunciamientos desde la academia, clarificó el asunto y emitió el Concepto 672 de 2014. Este nuevo concepto es mucho más preciso al aclarar que los bienes comunes esenciales no cumplen la definición de activo aunque se cobre algún dinero por su alquiler, pues en todo caso estos son ingresos recibidos para terceros y no son realmente de la Propiedad Horizontal.
El nuevo Concepto 672 de 2014 también aclara que es opcional que una copropiedad, con el voto del 70% o más de sus copropietarios desafecte un bien común no esencial, caso en el cual pasa a ser de la copropiedad. Esto está alineado con la disposición del artículo 20 de la Ley 675 del 2001 o ley de “Propiedad Horizontal”. Pero aunque se tengan bienes desafectados, ello no implica que deban valorarse y depreciarse en una propiedad horizontal, pues esto no solo afectaría sus estados financieros, sino que no estaría alineado con el estándar internacional.
Pero algunos omiten este pronunciamiento y continúan diciéndole a las Propiedades Horizontales que deben valorar las zonas comunes, es decir que siguen utilizando adrede el derogado Concepto 178 de 2014 para confundir. Por ello andan diciendo que por el solo hecho de que un bien produzca ingresos ya es activo bajo NIIF, olvidando que la definición de activo exige también que sea un recurso controlado, por ejemplo que pueda ser vendido a terceros. Obviamente una zona común no puede ser vendida. No debe confundirse el control de un bien con su simple administración o uso. No todo bien usado o administrado es un activo para IFRS, aunque produzca ingresos.
Las entidades sin ánimo de lucro frente a las NIIF
Según el Marco Conceptual y el párrafo P7 de las NIIF PYMES, las NIIF no se aplican a entidades sin ánimo de lucro. Y en países como en México sólo se exigió que las NIIF fueran aplicadas a las entidades que cotizan en la bolsa de valores, como sucede en Europa, donde las demás entidades aplican las normas armonizadas a IFRS emitidas por el Estado en lugar de sacar normas genéricas como en Colombia donde le dicen a las empresas que apliquen las NIIF, sin mayores guías normativas, de manera que se puedan aprovechar los vivos de los incautos, especialmente cuando son entidades pequeñas que no necesitan ajuste alguno. Claro está que las normas locales colombianas sí son claras en cuanto a que las NIIF no se aplican a las Propiedades Horizontales ni a ninguna microentidad.
Pero en Colombia, la Ley dijo que una entidad sin ánimo de lucro debe aplicar las NIIF si tiene más de 10 trabajadores, más de 500 SMMLV (Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes) en activos o más de 6.000 SMMLV.
De esa manera, si por ejemplo una copropiedad de uso comercial no supera los topes antes señalados no debe aplicar las NIIF sino una contabilidad simplificada, al igual que cualquier microentidad. Pero si una entidad sin ánimo de lucro supera alguno de esos topes debe aplicar las NIIF PYMES.
Pero no debe olvidarse que:
1. Las NIIF se basa en la autorregulación, es decir que gran parte se resuelve con definiciones que realiza la misma entidad, por ejemplo decidiendo si un computador es un activo o un gasto, según sus propias circunstancias y juicio profesional.
2. Aun siendo Propiedades Horizontales de uso comercial, no deben valorar las zonas comunes, por las razones ya explicadas (Concepto 672 de 2014).
3. Los ajustes los puede hacer la misma entidad, porque en la práctica los ajustes son ninguno. Por ejemplo, una Propiedad Horizontal no tiene activos en leasing, no adquiere instrumentos financieros complejos como forwards, “collars”, Swaps, ni operaciones Overnight (además la contabilidad de coberturas es opcional incluso para los que tienen estos instrumentos complejos); tampoco es cierto que una Propiedad Horizontal (ni ninguna otra entidad del Grupo 3) tengan que aplicar las NIIF PYMES, por lo tanto, no es cierto que deban aplicar temas complejos como el método de participación patrimonial, ni los impuestos diferidos (que ni siquiera bajo normas locales han sido aplicados); ni es cierto que aplicar las NIIF le vaya a dar algún valor agregado a una Propiedad Horizontal diferente a la contabilidad que ya hoy tiene, por eso la norma no se los exige (pero sí algunos profesionales).
Me gustaría ver cuáles fueron esos “importantes” ajustes que le han hecho a las contabilidades de Propiedades Horizontales que ya pagaron innecesariamente a supuestos “expertos” para que les aplicaran las NIIF al igual que lo hacen las multinacionales que realmente las necesitan.
4. Hacer unas mejores revelaciones de los rubros o depurar la contabilidad es una actividad que cualquier contador debe realizar de manera permanente en una propiedad horizontal o en otras microentidades (e incluso en cualquier entidad); por lo tanto, las depuraciones no cuentan dentro de los inexistentes ajustes que supuestamente están haciendo bajo NIIF a las copropiedades y por los que muchos le han cobrado a este tipo de entidades en lo que considero una franca falta a la ética profesional si no se aclaró al cliente que no eran NIIF sino contabilidad simplificada y que era un asunto sencillo, basado en el costo, sin el uso del valor razonable.
5. En internet existen modelos de revelaciones, como los que las mismas superintendencias han publicado para entidades pequeñas, con o sin ánimo de lucro, por ejemplo, para entidades cerradas, es decir, que no cotizan en la bolsa ni tienen un “amplio” número de usuarios externos que estén “excluidos” de la administración y el control de la entidad (como lo indican las NIIF PYMES en los párrafos P7, P8, 1.1 y 1.3, además de la definición de “Estados Financieros de Propósito General”).
6. A muchas entidades sin ánimo de lucro (e incluso comerciales) les aplicaría el título de este artículo.
Conclusiones finales de este artículo:
Como lo dijo el colega Carlos Alberto Arango Oliveros en un artículo publicado en actualicse.com denominado “El Costo Beneficio de Aplicar en las  Copropiedades las NIIF o las NIF”, textualmente “…el intento de implementar NIIF o NIF puede poner en riesgo la existencia económica de la PH, y de otra parte el beneficio intrínseco de instrumentarlas en muchos casos es absurdamente inocuo”, artículo en el que se destaca la confusión que a veces las mismas autoridades han propiciado. Es importante que el CTCP unifique en la cartilla para Propiedades Horizontales los conceptos dispersos (que son claros sobre este tema), aunque las normas sean emitidas por los ministerios de Hacienda y el de Comercio, Industria y Turismo; de esta manera no existiría tanta confusión y evitaría que algunos profesionales que se aprovechan del desorden para pescar en rio revuelto.
El boom comercial de las NIIF se parece al boom de los ajustes por inflación o el que se suscitó la primera vez que en el país se habló de los reportes para medios magnéticos (información tributaria exógena) en XML. Las entidades no deben incurrir en costos innecesarios cuando los ajustes son simples o cuando ni siquiera requieren aplicar los IFRS, como bien lo indica la normativa colombiana, la cual estableció el 99% de las propiedades horizontales sólo deben continuar aplicando una contabilidad simplificada.
La falta de ética y la proliferación de “expertos” en NIIF pueden dañar incluso la credibilidad de la profesión contable ante el empresariado. Ninguno de nosotros puede autoproclamarse como experto, pues en Colombia este es un tema nuevo (que debe adaptarse a cada circunstancia y entidad) y esta calidad no se adquiere con un diplomado en el que se repiten teorías, errores e interpretaciones varias.
Se puede constituir en una falta de ética profesional no advertir a una entidad con o sin ánimo de lucro del Grupo 3, por ejemplo una Propiedad Horizontal del Grupo 3 (que son el 99% porque cumplen las mismas condiciones de una tienda o minimercado de barrios), acerca del real alcance de las normas sobre la materia, los pocos ajustes a realizar y acerca de la posibilidad de que ésos pocos ajustes sean aplicados por cualquier contador, basándose en guías publicadas gratuitamente en internet, incluyendo las que publican las superintendencias. Es decir, si la propuesta presentada fue de “NIIF” podría discutirse seriamente la ética profesional del profesional involucrado, pues realmente se trataba de “contabilidad simplificada” ¿Cuál contador es incapaz de aplicar una contabilidad simplificada que es en esencia la misma que hoy lleva?, Además, ¿qué entidad podría costear esto permanentemente?
Decir que una Propiedad Horizontal debe aplicar NIIF es equivalente a decir que una pequeña tienda debe aplicarlas cuando las normas son claras en cuando al tamaño en activos, ingresos y trabajadores que deben cumplirse y en que la contabilidad simplificada se basa en el costo, que no habría ningún ajuste en relación con  lo que esa tienda o Propiedad Horizontal hace a diario y que no es nada tan extraño como muchos quieren hacerlo ver en este boom que está afectando la credibilidad de muchos contadores y de la profesión misma.
Este artículo fue realizado para actualicese.com por Juan Fernando Mejía / www.globalcontable.com/perfil.
Está totalmente autorizada su publicación o reproducción por cualquier medio, aún sin permiso previo del autor, siempre que se cite la fuente: “Tomado de actualícese.com”.
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[1]. Las entidades que pertenecen al “Grupo 1” son aquellas que cotizan en la bolsa de valores, las que captan y colocan recursos en el público, tales como los bancos y otras corporaciones financieras y las que tiene más de 200 trabajadores o más de 30.000 Salarios Mínimos Mensuales Legales vigentes en activos a 31 de diciembre de 2013, además de ser parte de un grupo empresarial donde se aplican los IFRS o importar o exportar en más del 50% de sus compras o ventas (respectivamente),  tal y como se detalla en los Decretos 2784/12, 3023, 3024/13 y 2615 de 2014. Al respecto realicé una plantilla que puede consultarse en http://actualicese.com/consulta-grupo-niif/
[2] Franco, Wilmar. Abril de 2014. Conversémonos un Tinto [Vídeo]. Disponible en: http://actualicese.com/corporativo/un-invitado-de-lujo-visito-actualicese-com/ Obsérvense también otras acertadas declaraciones de miembros del CTCP, tales como las del Doctor Daniel Sarmiento, respecto a lo sencillo de la contabilidad “simplificada” donde menciona que es incluso más simple que la establecida en el Decreto 2649 de 1993, justamente porque eso es lo que pretendió la norma para entidades que no cumplen los citados topes.
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